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純営業利益（NOI）は、不動産において収益物件の収益性を評価するために使用される重要な財務指標であり、総収入から営業費用を差し引いて算出されます。

歴史的背景

純営業利益（NOI）の概念は、不動産が資産クラスとして認知されて以来、不動産投資の中核をなしてきました。投資家はNOIを使用して物件のパフォーマンスを評価し、異なる投資機会を比較して情報に基づいた意思決定を行うことができます。この指標は、物件がどの程度うまく管理されているか、費用を賄うのに十分な収入を生み出しているかを判断するのに役立ちます。

計算式

NOIの計算式は単純です。

\[ \text{NOI} = \text{総収入} - \text{営業費用} \]

ここで：

• 総収入: 家賃、手数料、その他の収益源を含む、物件によって生み出された総収入。
• 営業費用: 抵当払いまたは資本支出（例：不動産管理、維持管理、光熱費、税金）を除く、物件を維持するために必要なすべての費用。

計算例

年間10万ドルの総収入を生み出し、年間営業費用が3万ドルの賃貸物件を考えてみましょう。NOIの計算は以下のようになります。

\[ \text{NOI} = 100,000 - 30,000 = 70,000 \text{ ドル} \]

このNOIは、ファイナンスと税金の前に利用可能な収入の見積もりを示しています。

重要性と使用例

• 物件の評価: NOIは、投資家が収益物件の潜在的な価値を判断するために広く使用されています。これは、資本化率と組み合わせて物件の時価を推定するために頻繁に使用されます。
• 投資比較: NOIは、投資家が異なる市場や投資の種類にわたる物件を比較することを可能にします。NOIが高いほど、一般的に収益性が高いことを示します。
• 融資評価: 貸し手は、収入物件の融資申請を評価する際にNOIを考慮します。これは、借り手の返済能力に直接影響を与えるためです。

よくある質問

1. NOIとキャッシュフローの違いは何ですか？

   • NOIは、営業費用後、債務支払前の物件の収入を表すのに対し、キャッシュフローはファイナンス費用を考慮するため、すべての費用を考慮した純粋な結果を示します。

2. なぜNOI計算から抵当払いを除外するのですか？

   • NOIは物件の運用実績のみに焦点を当てており、投資家間で大きく異なる可能性のあるファイナンス条件の影響を受けることなく、中立的な比較を提供します。

3. NOIを増加させるにはどうすればよいですか？

   • NOIは、総収入を増やす（例：家賃の値上げ、空室率の低下）か、営業費用を削減する（例：効率的な不動産管理、光熱費の削減）ことによって増加させることができます。

純営業利益（NOI）は、ファイナンスによって導入される複雑さなしに、物件の収益性を評価し、潜在的な投資を評価しようとする不動産投資家にとって重要な指標です。このNOI計算機は、投資家が物件の財務的実現可能性を迅速に判断し、戦略的な意思決定を支援するのに役立ちます。