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净营业收入 (NOI) 是房地产领域中一个关键的财务指标，用于评估创收物业的盈利能力，其计算方法是从总收入中减去运营支出。

历史背景

自房地产成为公认的资产类别以来，净营业收入 (NOI) 的概念一直是房地产投资的核心。投资者利用 NOI 来评估物业的业绩，从而比较不同的投资机会并做出明智的决策。该指标有助于确定物业的管理状况以及其是否产生足够的收入来支付其支出。

计算公式

计算 NOI 的公式很简单：

\[ \text{NOI} = \text{总收入} - \text{运营支出} \]

其中：

• 总收入: 物业产生的总收入，包括租金、费用和其他收入来源。
• 运营支出: 维持物业所需的所有成本，不包括抵押贷款支付或资本支出（例如，物业管理、维护、公用事业和税费）。

示例计算

假设一个出租物业每年产生 100,000 美元的总收入，年度运营支出为 30,000 美元。NOI 的计算如下：

\[ \text{NOI} = 100,000 - 30,000 = 70,000 \text{ 美元} \]

此 NOI 提供了在融资和税收之前的可用收入的估计值。

重要性和使用场景

• 物业估值: 投资者广泛使用 NOI 来确定创收物业的潜在价值。它通常与资本化率结合使用以估算物业的市场价值。
• 投资比较: NOI 允许投资者比较不同市场和投资类型的物业。较高的 NOI 通常表示更好的盈利能力。
• 贷款评估: 贷款人会在评估收入物业的贷款申请时考虑 NOI，因为它直接影响借款人的还款能力。

常问问题

1. NOI 和现金流有什么区别？

   • NOI 代表物业在运营支出后但债务支付前的收入，而现金流则考虑了融资成本，从而提供了在所有支出都考虑在内后的净结果。

2. 为什么从 NOI 计算中排除抵押贷款支付？

   • NOI 仅关注物业的运营绩效，提供了不受融资条款影响的中性比较，而融资条款在不同投资者之间可能差异很大。

3. 如何提高 NOI？

   • 可以通过提高总收入（例如，提高租金，降低空置率）或降低运营支出（例如，高效的物业管理，降低公用事业成本）来提高 NOI。

净营业收入 (NOI) 是任何房地产投资者评估物业盈利能力和评估潜在投资（无需考虑融资带来的复杂因素）的关键指标。此 NOI 计算器可以帮助投资者快速确定其物业的财务可行性，从而辅助战略决策。